廣州賣限價房先補地價或更劃算
日前，廣州市出臺限價房上市及退出新規。昨日，記者從廣州市國土房管局瞭解到，此次新規特意“堵”上瞭想借“贈與”規避繳交收益的路子，但首次明確有房也可繼承限價房，解決瞭業主們的部分後顧之憂。而就“限價房業主是否在滿5年後選擇樓市低迷時自行補繳地價或更劃算”等熱點問題，記者采訪瞭專傢和業界人士，作出建議和解答。
焦點
買房越抵賣房要交收益越多
2006年以來，廣州啟動限價房政策調控房價。2008年，廣州市首個限價房項目保利西子灣開始銷售，至今已新莊信貸借款板橋汽車貸款房貸有6年。
日前廣州市出臺限台新信貸房貸利率利率多少免費諮詢試算價房上市交易操作指引，再次重申限價房滿5年後上市要補繳七成房價收益，收益就是賣出的房價與當初買進房價的價差。
也就是說，同地段或同個小區的限價房，當初買進的房價越抵，賣出時要補繳的收益會越多。比如說，最便宜的限價房龍光峰景華庭最高房價是4000元/平方米，曾因低價而受到追捧。而其一墻之隔的萬科限價房最高限價是6000元/平方米。如果兩個小區的業主同時要賣房，考慮到同地段市場價相差不多，龍光峰景華庭業主補繳的收益將更多。
樓市低迷時補地價或更劃算
此次指引中首次提出的另一條轉“非限價房”之路是：限價房滿5年後，業主也可以自行申請補繳地價將房子轉為普通商品房。自行補繳土地收益價款，是按申請補繳時點契稅課稅價格與原購買價格之間差價的70%計繳。
有業界人士提出，“按申請補繳時點契稅課稅價格”按什麼標準去計算，是一個業主們也會很關心的問題。一般而言，這樣的房價會用市場評估價去計算，市場評估價通常都低於市場成交價。這樣一來，假如是預計未來最終會賣出限價房的業主，通過在樓市相對低迷時自行補繳地價，將其先轉為普通商品房，可能會更加劃算。尤其是在樓市長期仍處於上漲期時，越早轉為普通商品房，就意味著能將更多的房價收益收歸己有。
不過，目前限價房的二手房市場價都漲瞭數倍，收益補繳的錢也不少。比如金沙洲目前的二手房價已經是1.7萬~1.8萬元/平方米，假定評估價是1.5萬元/平方米，以保利西子灣購買時6500元/平方米進行計算，業主自行補繳一套90平方米限價房的收益，也要繳納：(15000-6500)*90*0.7=53.55萬元。
不能以贈與規避或會報低價
此次指引，特意“堵”上瞭以贈與方式規避繳交收益的路子。按照規定，限價商品住宅自辦理房地產權屬登記之日起5年內不得贈與;5年後，因贈與法定事由發生產權轉移的，視同房屋交易，需補交土地收益價款。無需受贈與人具有限價商品住宅的購買資格，房屋產權屬於普通商品住宅性質。
業界人士認為，限價房業主一旦要轉售，都會考慮收益問題，預計成交時會出現“報低價”的現象，以減少自身收益損失。合富輝煌首席分析師黎文江認為，某些業主為瞭拿到更多房價收益而報低價的情況可能少量存在，這需要政府進一步規范價格上報程序，以及加強監管。
明確有房也可以繼承限價房
在2012年時，信息時報在進行《關註限價房》調查報道(詳見2012年10月17日A8版)時發現，由於限價房管理並未在繼承問題上有明確的規定，因此引發瞭擔憂。該問題也引起瞭專傢的關註，按照此前的規定，5年後限價房業主因繼承原因再次擁有自有產權住宅的，要補交限價房的土地收益出讓金;而業主的子孫繼承限價房也要補交土地收益出讓金。這將使業主及其子孫在行使繼承權時障礙重重，限價房隨之成為一個巨大的包袱。
而在最新出臺的指引中，首次出臺繼承等特殊情況政策“補丁”。其中規定，因離婚析產、繼承法定事由發生產權轉移的，無需析產人、繼承人具有限價商品住宅的購買資格，但房屋產權仍維持限價商品住宅性質，繼續執行《限價商品住宅買賣合同》中關於限價商品住宅的相關約定。不過，此次仍未對限價房業主假如繼承瞭其他房產該如何處理作出規定。
爭議
收益比例定為七成是否合理?
不少限價房業主在買房算過一筆賬後，認為上市要交七成收益給政府，比例過高。
他們認為，按照政策制定初衷，政府讓出一定的地價收益，讓開發商拿地建同地段房價七成的限價房，供“夾心層”進行購買。“明明房價隻比同地段商品房低三成，為什麼上市卻要交出七成收益?”
對此，滿堂紅地產研究部高級經理周峰表示，其實七成收益比例是否合理，還是要看限價房正式上市後補繳收益的情況，才能進行判斷。不過，不少限價房銷售房價，多數並不隻低於同地段商品房價的三成。
記者查閱資料發現，以中海金沙馨園為例，在2008年該盤首批限價房開賣時，金沙洲一手樓價跌至6000~7000元/平方米，僅比當時最高限價6150元/平方米略高。但到2010年再次開售時，金沙洲板塊屬於廣州地界的一手樓價在1.4萬~1.5萬元/平方米之間，這時的限價房的最高限價為6375元/平方米，隻相當其一半左右房價。
合富輝煌首席分析師黎文江認為，由於近幾年土地價格的上漲，使得限價房上市成交價格與業主當時的購買價格之間將形成巨大的差價。但房屋的升值，歸根結底是由於政府在當地對配套基礎設施、交通等的投入，所以房屋收益的七成返還給政府應該是合理的。
問答
目前尚未有限價房上市
問：目前已有限價房可上市交易瞭嗎?
答：暫時還沒有。雖然廣州市首批限價房是在2008年進行銷售的，但限價房管理辦法將5年上市時間點界定為“自辦理房地產權屬登記之日起”。房地產權屬登記之日不是簽約日期，也不是發證期。它是小區樓盤初始登記日期，在限價房每本房產證的右下角都有標註，判斷限價房能否上市就以該日期為準。
比如，戴小姐在2009年8月購買瞭中海金沙馨園的限價房，她在2011年10月拿到房產證，房產證上標註的權屬登記時間是2011年6月。也就是說，她購買的限價房要在2016年6月後才能轉手。
問：限價商品住宅5年內退出的房屋價格如何確定?
答：房屋銷售價格按照原銷售價格結合年限折舊率確定。記者查詢廣州市國土房管局的房屋折舊率表格發現，以4年為例，其折舊率是95.5%。也就是說，假如以6000元/平方米購買瞭一套限價房，到第四年就選擇退出，政府將以5730元/平方米的價格回購。
問：按照“內循環”退出限價房的規定，假如政府不進行回購，可再安排符合限價商品住宅購買條件者購買。但廣州市已關閉限價房申請，由誰去進行購買?
答：政府明確不進行回購後，業主可自行聯系買傢，也可以可委托中介機構放盤。如果委托放盤，中介機構需為中介協會會員單位。新買傢符合限價房申購條件即可。
問：已購限價商品住宅者退出或轉讓限價房後，可否再申購限價商品住宅?
答：已購限價商品住宅者退出或轉讓限價房後，不得再次申購限價商品住宅。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-12-18/08585951148193134989219.shtml
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