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溫州樓市或迎來商業地產泡沫 城市綜合體井噴
20綜合體井噴 第一高樓爛尾5年
編者按：11月18日最新發佈的房價數據顯示，溫州房價已連跌26個月，21世紀網實地調查發現，房價的下滑與近兩年來溫州土地供應大幅攀升有一定的關系，而今年溫州土地供應突破3000畝已無懸念，相當於過去5年的量。而樓市連跌的另一面，是溫州城市綜合體的井噴。在住宅地產泡沫破裂幾年之後，溫州樓市或將迎來商業地產的泡沫。詳見溫州樓市調查二：
溫州正迎來城市綜合體的建設高潮。
10月末，新湖中寶以16.62億元競拍獲得溫州瑞安萬松商業綜合體項目，而這隻是溫州大力推進城市綜合體建設運動的一角。
此前，已有萬達、華潤、泰國正大等地產大鱷先後進入溫州，大手筆投建城市綜合體項目。
據21世紀網不完全統計，目前溫州已獲批在建、可建的城市綜合體項目超過20個，投資達數百億。
在住宅地產連跌2年、價格腰斬之後，溫州正期望借助城市綜合體實現"大都市崛起"。但頗為尷尬的是，此前溫州三個標桿性的商業地產項目都難言成功，甚至以失敗而告終。
21世紀網在溫州當地調查獲悉，溫州市的第一個城市綜合體項目，曾經的浙江第一高樓--世貿大廈，已建成5年但卻遲遲通不過驗收而且訴訟纏身幾近爛尾；溫州五傢企業聯手投資近20億的歐洲城慘淡經營多年後，已經改換門庭；在建的浙江第一高樓--綠城 鹿城廣場，開建6年仍未完工。
在住宅地產泡沫破裂之後，幾年之後，溫州樓市或將迎來商業地產的泡沫。
城市綜合體井噴 可建在建項目超20個
10月28日，新湖中寶發佈公告表示，其控股子公司上海融喆投資發展有限公司以總價16.62億元競拍獲得溫州瑞安三塊地塊。
據21世紀網瞭解，新湖中寶此次競拍地塊屬於溫州瑞安的一個城市綜合體項目，面積近16萬方，而這隻是溫州大力推進城市綜合體建設運動的一角。
在新湖中寶之前，已有萬達、華潤、泰國正大等地產大鱷先後進入溫州，大手筆投建城市綜合體項目。
4月25日，萬達集團在溫州的第二座萬達廣場正式動工興建，根據規劃，平陽萬達廣場位於鰲江鎮江濱中央商務區疏港大道，項目總體量為55萬平方米，將在20個月內建成。
這是萬達第二個在城鎮上的城市綜合體項目，但在當地已有企業搶先於萬達佈局。
2012年7月19日，香港上市的地產公司明發集團宣佈在鰲江投資16億元建設明發城市綜合體項目，項目地塊位於鰲江火車站站前小區，總用地面積約98畝，總建築面積約18萬平方米。
此外，在明發綜合體附近，鰲江鎮還規劃瞭紅星美凱龍綜合體，總用地面積約為268畝，總建築面積約為50萬平方米。
一個小鎮3個城市綜合體項目，這正是溫州大力推進城市綜合體建設運動的一個註腳。
當地人士對21世紀網表示，溫州的這股城市綜合體建設熱潮始於2011年，當年1月萬達入駐溫州，從開工到開業隻用瞭20個月。
據悉，溫州龍灣萬達廣場總建築面積為38萬平方米，總投資額為38億元。在其開業之前，溫州市區所有百貨商場的面積總量不到10萬平方米，而萬達僅商業方面就超過20萬平方米。
在項目開盤時，場面異常火爆，現場超過2000名客戶認購，是溫州商業地產開盤當日銷售最火爆一次。
"開盤後最先搖號的2批客戶，銷售超過200套，大部分客戶都是購買2套及以上，其中部分客戶直接購買整層。"當地媒體曾這樣報道萬達當日的銷售情況。
在萬達之後，更多的地產大鱷開始進駐溫州。
2012年9月，華潤集團旗下的華潤置地(上海)有限公司聯合溫州當地企業森馬集團投資50億元，在溫州打造一個面積為45萬平方米的城市綜合體項目--華潤萬象城。
2013年8月，泰國正大集團宣佈在樂清投資70億元，建設一個85萬方的城市綜合體項目。
而這隻是溫州大力推進城市綜合體建設運動的一角，溫州市區以及各縣市的城市綜合體項目可謂遍地開花。
溫州一個正在建設中的城市綜合體項目
在平陽，除瞭鰲江鎮的3個城市綜合體項目，昆陽鎮已規劃有昆陽城東綜合體項目；在瑞安，則有剛剛拍出土地的新湖中寶萬松城市綜合體、在建的新玉海國際街區、塘下城市綜合體；在永嘉，已有在建的甌北商務中心；在樂清則有南虹廣場、樂清濱海新區城市綜合體、樂清正大廣場城市綜合體等多個項目。
而溫州市區的城市綜合體項目更為密集，東西走向的甌海大道上，從東到西目前已有已開業的龍灣萬達廣場、在建的大西洋購物中心、華潤萬象城；同樣是東西走向的錦繡路上，則將有置信廣場、橫瀆河西城市綜合體先後亮相；此外，市區還有牛山城市綜合體、濱江廣場、空港國際購物中心、景山城市綜合體、六虹橋城市綜合體等多個項目在建或將啟動。
據21世紀網不完全統計，目前整個溫州已獲批在建、可建的城市綜合體項目超過20個，投資達數百億，個別區域2公裡之內就有兩個城市綜合體。
溫州泰和房產營銷專業機構總裁林育對21世紀網表示："據我們統計，2012年之前溫州的城市綜合體總共有150萬方，2013年一年就有350萬方，2014年之後估計還會有更多。"
瘋狂上馬背後 "政府意志"導航
那麼，緣何溫州的城市綜合體會突然崛起？
有當地的房地產業人士告訴21世紀網，除瞭住宅市場受到政策打壓，資本正快速從住宅流向商業地產這一因素外，"政府意志"也扮演瞭重要角色。
長久以來，雖然溫州經濟、溫州模式在國內享譽盛名，但溫州的城市建設卻一直受人詬病。
由於受山地地形所限，之前溫州城市規模呈狹長型，框架並沒拉開，主城區面積還不到300平方公裡。城市建設也比杭州、寧波甚至紹興這些省內城市落後。
2011年溫州市委市政府劃定瞭一個"溫州大都市的宏偉藍圖"，制定瞭生態型國際性現代化大信貸房屋借款缺錢急用哪裡汽車貸款都市的目標定位：形成1個主中心、6個副中心、50個左右區域性中心鎮的"1650"網絡型組團式大都市發展新格局。
城市綜合體因其特殊性，則被視為溫州大都市崛起的重要支撐。根據溫州市2011年出臺的《溫州市城市商業網點規劃(2010-2020)》，溫州規劃瞭 5個城市級商業中心、10條特色商業街、20個城市綜合體。
"一個城市的發展，商業和公園至關重要，從政府的角度來看，一個城市綜合體項目將帶動周邊地價的提升；而從開發商角度來講，便宜的低價則具有很大吸引力。"林育對21世紀網表示。
據悉，根據《溫州國傢森林城市建設總體規劃》，到2020年，溫州市規劃建設的主要城市公園將超過70個，規劃建設面積超過3000萬平方米。
之前溫州市政府出讓溫州第一高樓--世貿大廈的土地時，曾要求開發商打包建設一個主題公園。
在與政府的合作中，開發商獲得土地的價格也低瞭不少。據林育介紹，平陽萬達廣場的樓面價僅為1900元/平方米，華潤萬象城的樓面價則為2800元/平方米多點。
為瞭給這些項目提供足夠的土地，溫州市政府目前正在開展一場規模宏大的"土地運動"。
2012年鹿城區啟動瞭28個"城中村"改造項目，平陽西灣則通過圍墾工程，開發出5400畝用於城市綜合體項目。
尷尬的現實 浙江第一高樓爛尾5年
不過，雖然現今溫州的城市綜合體建設正如火如荼，但頗為尷尬的是，此前溫州三個標桿性的商業地產項目都難言成功，甚至以失敗而告終。
21世紀網在溫州當地調查獲悉，溫州市的第一個城市綜合體項目，是曾經號稱浙江第一高樓的世貿大廈，雖然已建成5年但卻遲遲通不過驗收而且訴訟纏身幾近爛尾。
在繁華的溫州大南商圈，一座300多米的摩天大廈十分顯眼，裙樓部分已有銀泰、蘇寧、國美等眾多商傢入駐，但塔樓部分卻一片蕭瑟。
雖然已完工5年，並被視為溫州的城市地標，但由於"擅自變更規劃"這座大樓卻還沒有通過驗收。
由於房子遲遲不能交付，開發商與購房者在合同上產生糾紛，進而引發瞭一起天價訴訟案--訴訟標的額達2億多元。
&中山區房屋貸款emsp;時至今日，雙方仍未達成一致。
2003年，中國德力西集團、神力集團、僑房開發總公司、信達房地產、永廈房地產公司五傢企業聯手投資近20億，打造瞭溫州當時最大的商業地產項目--歐洲城，並引入香港丹璐集團，但由於選址不佳、規劃不足，開業幾年來一直人氣不足，最終易主。
2010年9月，在虧損2億多元後，溫州丹璐百貨無奈破產，一年之後，歐洲城的投資人決定退出，歐洲城的易主宣告這一項目失敗。
再看溫州另一標桿建築，取代世貿大廈成為新的浙江第一高樓的綠城·鹿城廣場，開建6年但仍未完工。
由於缺少配套的商業項目，這一溫州豪宅項目價格幾近腰斬，成瞭溫州房價大跌的代表。
"2011年二手房價格最高峰達8萬元/平方米，現在的價格已下跌至開盤時的4萬元/平方米左右。"平安易居房產中介公司的一位工作人員對21世紀網表示。
據21世紀網調查瞭解，溫州市區除瞭萬達廣場稍有人氣外，從立項到完工長達10年之久的大西洋購物中心，招商情況並不理想，因此遲遲不能開業。
"萬達廣場也會面臨著較長的養商期，其所在的位置龍灣區是有區無城，離主城區距離又太遠，交通也不是很便利，隻有晚上一段時間有點人氣。"溫州當地的一位地產人士對21世紀網分析表示。
21世紀網前往龍灣萬達廣場調查當日，6點之前整個廣場人流十分稀少，招商進來的商鋪由於面積都很大，顯得格外冷清，直到6點之後，才漸漸有一些人氣。
溫州城市綜合體的井噴現象，已經引起瞭當地政府領導和專傢學者的註意。
2012年，溫州市委副書記、市長陳金彪在開展項目建設攻堅等專項督查現場會上就曾指出："長期以來，溫州商業的發展，一直缺乏與之相匹配的城市綜合體；如今，卻是遍地開花。"
因此，他指出，在開發建設方面，要註意考慮個性差異，盡可能挖掘出符合本土消費理念的特色，走差異化發展之路，以免步入"千店一面"的同質化怪圈。
在一次"溫州零售業發展高峰論壇"上，溫州零售發展促進會會長戴忠武、溫大商學院副教授楊龍志等人以歐洲城為例，直言溫州城市綜合體建設過熱，不少城市綜合體可能成為空城。
林育則表示，相比於項目過剩，他更擔心由於缺少專業的運營人才，而導致更多的綜合體項目"爛尾"。
在住宅地產泡沫破裂之後，幾年之後，溫州樓市或將迎來商業地產的泡沫。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-20/16092503986.shtml
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