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今年樓市主旋律或是去化走量
??“虧本賣房”的口號再次讓杭州樓市寒意乍現。
??杭州樓市歷來是國內樓市的主要風向標之一。2012年3月，杭州曙光之城曾率先喊出“虧本賣房”的口號。2014年2月，杭州德信房產一個項目的降價，打響瞭馬年降價第一槍，全國房地產市場也自此進入“解禁”模式。剛入2015年，在市場有所回暖的背景下，杭州又喊出“虧本賣房”的口號。令人大跌眼鏡的是，這次喊出降價的是兩傢實力房企：華潤和新鴻基。
??限購取消，市場在回暖，杭州房企卻唱反調“虧本賣房”。這個兆頭是否會蔓延到其他多個城市？業界認為有這個可能性，杭州樓市的“虧本賣房”傳出的信號，或將預示房價走低趨勢已形成。杭州“蝴蝶”掀起的颶風，或將悄悄刮向全國。業內資深人士對長江商報記者表示，去化走量仍是今年重點，除非有進一步的利好政策，否則今年很難超越以往的成交量。
??杭州再現“虧本賣房”
??綜合媒體1月14日消息，華潤及新鴻基在杭州合作項目“之江九裡”打出“虧本賣房”口號。
??資料顯示，“之江九裡”的開發商名為華潤新鴻基房地產(杭州)有限公司，是由華潤集團與新鴻基2005年底共同投資成立。
??“之江九裡”所處的地塊，是華潤、新鴻基在2009年以27.7億元高價拿下的“地王”，折合樓面價格達到1.53萬元/平方米。長江商報記者測算，該項目在2012年入市至今，已陸續開售瞭多期，目前正在銷售的數百套房源，平均售價為1.8萬元/平方米。按照這個價格，算上各種建安、稅收成本，基本無賺頭。
??2012年3月，杭州曙光之城樓盤就首先喊出瞭“虧本賣房”的口號。2014年2月，杭州德信房產一個項目的降價，打響瞭馬年降價的第一槍。進入2015年，在市場有所回暖的背景下，杭州又現樓盤“虧本賣房”。
??對此，有分析認為，可能是開發商判斷杭州未來三五年房價很難上漲，與其空耗資金與時間成本，不如現在“落袋為安”。亦有分析認為，2015年杭州仍然出現實力房企“虧本賣房”的情況，或許是放松限購政策的利好已釋放殆盡的緣故。
??2014年6月27日，呼和浩特市成為全國首個正式發文放開限購的城市，其他城市隨後陸續跟進。同年9月26日，珠海成為限購政策松綁的最後一個城市。至此，全國46個限購城市中僅剩北、上、廣、深四個一線城市及三亞共五個城市仍在執行限購。
??房地產限購政策自推行以來就被視為房地產市場的“緊箍咒”，因此限購松綁之時，就是開發商們加大走量之際。於是，限購松綁後，房企們都風風火火地推出各種降價促銷優惠。
??就杭州而言，去年全年共成交7601房貸信貸利率最低的銀行汽車貸款7套，其中前7個月隻成交住宅27741套，而限購取消後，8月成為分水嶺，單10月成交住宅套數10974套，創下近五年內成交量新高。
??盡管2014年的杭州樓市創下近五年來的銷售新高，但這一成績的取得，基本上是整個市場“以價換量”的結果。而隨著眾多政策紅利邊際效益的衰竭，歲末年初的杭州樓市，似乎又陷入到某種溫吞水的狀態。近段時間，杭州樓市的日均成交量，鮮有突破300套的，這與去年最後一月的日均400套左右的成交量相去甚遠。
??就全國各地市場情況來看，限購取消後成交量雖有短期的增幅，但持續時間也不長。一些樓盤甚至在祭出遠比預期更低的售價後，銷售仍不樂觀。
??去化走量仍是今年重點
??數據顯示，2014年，在杭州市區成交量創歷史新高的同時，庫存的情況仍不樂觀。雖然到2014年12月31日，庫存量有所回落，降至瞭15萬套內，但149927的數量讓今年的樓市在一開年就處於庫存高位。
??其實，早在限購放松之時，已有分析認為無法從根本上提振房地產市場。如今，放松限購政策的“藥效”已經釋放殆盡，在此背景之下，2015年的房地產市場將進入一個相對平靜的新常態，市場普遍認為行業供過於求基本面未變，去庫存仍將是2015年的主旋律。這亦是一個不爭的事實。
??“說到底，中國的房地產市場還是政策市，作為開發商隻能期待更多的利好政策出臺，刺激市場，帶動購房者的消費欲。”某房企負責人無奈地向長江商報記者袒露，今年的市場仍不能盲目樂觀，去化走量將是開發商的主要動力。
??這種信號更直接地反映在房地產開發商的信心上。今年，房企的銷售指標雖然穩中有所增長，但大多數房企負責人對市場的預判還是不乏謹慎。
??據杭州透明售房網數據，2014年，銷售額排名前十的房企分別為綠城集團（143.6億元）、萬科房產（122.4億元）、濱江集團（101.8億元）、龍湖地產（59.1億元）、融創中國（38億元）、遠洋地產（31.9億元）、世茂房產（30.5億元）、綠都控股（30.4億元）、德信地產（29.7億元）、大傢房產（27.8億元）。
??記者瞭解到，除綠城、融創、大傢以外，這前十大房企的2015年銷售指標已大多出爐，基本與2014年持平或略有增長。
??德信地產，2015年銷售指標70億元，與2014年一樣。德信地產相關負責人對外表示，今年，在去庫存為主的市場主旋律下，德信不會片面追求量的擴張，對利潤的預期也會比較理性。
??綠都2014年最終的完成額為31.8億元，今年銷售指標和去年持平。“今年也將是在降價跑量中度過的一年，集團整體戰略是謹慎擴張。”綠都集團相關負責人表示，今年的市場具有很大的變數，沒那麼樂觀。一方面，降息降準利好政策可能會進一步出臺，市場會進一步回暖。但是，另一方面，15萬套的存量高懸，還沒包括沒領預售證的隱性存量。即使市場回暖，改變現在供大於求的局面，估計也要等到下半年。
??武漢一位房地產業資深人士對長江商報記者表示，去化走量仍是今年重點。今年的市場會保持平穩，在2014年的巨額成交量面前，增長比較困難。2014年之所以成交超過2013年，達到五年內新高，主要緣於兩點：一是高性價比走量，二是四年限購限貸放開後的突然釋放。2015年，除非有進一步的利好政策，否則很難超越之前的成交量。
??更多政策推力或現
??從去年第三季度開始的有關房地產市場的一系列松綁政策，雖說力度不小，時間上又密集排佈，也確實對樓市產生瞭眾多積極的效應，帶動整個下半年樓市成交的持續攀升。但與2000年金融危機時出臺的“救市”政策相比，這次的政策調整仍顯得小巫見大巫。2008年的“救市”政策中，甚至包含瞭首套房二成首付、貸款利率7折、契稅減免等超級震撼性的條款。也因此，各方普遍認為，在2015年，新的寬松的政策會蒞臨房地產業。
??據相關金融機構預測，2015年上半年，銀行仍有可能延續2014年底相對寬松的房貸政策，這一趨勢，將會隨著房地產業整體的回暖而逐步趨緊。其中，最值得期待的可能就是二套房首付比列有望再次得到降低。
??與此同時，央行今年還有望再次降息、降準，樂觀的預測，甚至會有多次。降準後，市場將釋放更多的流動性。降息後，低利率將刺激更多的潛在購房者入市，從而促使杭州這樣有著良好需求基礎的市場更快發展，也將促使更多的改善型需求的持續釋放。
??而除瞭銀行方面的金融杠桿，地方政府也有望在自己的權限范圍內，刺激樓市。不少地方政府其實在去年下半年就開始瞭這方面的試驗，譬如用公積金購買第二套房子，首付款從7成降低至6成等。
??住建部官員稱，接下來要千方百計“去庫存”。這意味著，2015年中央以及各級政府還將根據情況繼續推出各種救市政策，地方政府很有可能在房產交易稅費上做文章，降低二手房交易營業稅以及契稅稅率，將營業稅繳納的期限由五年降低至兩年等。
??此外，如果房地產政策還有放松空間，政府很有可能通過降低首付比例的方式重劃區優點缺錢急用哪裡汽車貸款信貸銀行任何問題免費諮詢信貸銀行怎麼貸款比較會過件，進一步撬動資金杠桿；也可能把獲取購房資格的年限降低，釋放消費能力；而如果限購政策繼續松綁，改善型戶型也被預見將成為2015樓市一大熱點。相信有關各方正在通力合作，在進一步促進整個房地產市場回暖的同時，也在各項政策、制度方面給予更多的關照。其中或將涉及信貸政策、房地產交易稅費政策等方面的調整。
??2012.3
??杭州曙光之城樓盤喊出瞭“虧本賣房”的口號。
??2014.2
??杭州德信房產一個項目降價。
??2015
??杭州“之江九裡”樓盤虧本賣房。
??目前平均售價
??1.8萬元/平方米
??2009年折合樓面價格
??1.53萬元/平方米
??算上各種建安、稅收成本，基本無賺頭。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-19/09155962749050129531148.shtml
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