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出海策略各不同
鬱亮就表示，萬科"小股操盤"的輕資產運營模式就是學習鐵獅門，"鐵獅門是操盤賺錢、經營也賺錢。你不是具體跟別人合作，就不知道別人怎麼運作 的。跟別人合作，我們有一個要求，派人去裡頭工作，瞭解實際怎麼運作。萬科所有海外項目我們都找當地優秀發展商進行合作，主要為瞭學習他們好的經驗、好的 做法。"
雖然萬科表示十分重視海外戰略的發展，但海外市場短期內對其業績的影響則十分有限。從萬科自己的表態也可以看出，其出海更多的為瞭提升公司的整體素質，包括公司治理、組織結構等方面的完善。
據悉，"小股操盤"是萬科合作開發模式的進一步深化，即萬科在合作項目中不控股，但項目仍然由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和產品體系，共享萬科 的信用資源和采購資源。通過輸出管理和品牌，這種輕資產模式有利於提升萬科的凈資產收益率。也意味著在同等的資產規模下可以支持更大的經營規模，獲得更大 的市場份額。
"過去兩三年越來越多的房企走出去瞭。其它企業我不知道，萬科走出去基於三個原因，一是為瞭學習，二是為瞭請進來，三是為中國投資者提供一個海外置業渠道。"在3月上旬萬科2014年業績發佈會上，萬科總裁鬱亮這樣解釋公司"出海"的原因。
而從萬科海外投資的形式與力度上看，萬科對於海外投資還是非常謹慎的，目前所有項目均選擇瞭與當地企業合作。在2014年2月份宣佈聯合美國知 名地產商RFR、Hines攜手開發曼哈頓列克星敦大道610號項目前，萬科隻是在2013年投資瞭3個海外項目，分別位於中國香港、新加坡、紐約，投資 總額44億元，而這個金額放在北京，最多隻能幫助萬科在四、五環之間獲取一幅體量適中的地塊。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-10/09263975354.shtml
同時，鬱亮稱，萬科走出去也是為瞭請進來。"我們通過海外走出去之後，發現有更多機構會主動找到萬科希望談合作問題，現在越來越多機構也在謀求 國內發展，把他們在發達市場上積累的經驗在國內來復制，這塊我們也在做一些安排。而隨著中國國際化程度提高，經商、留學等等，配置海外房產需求南崁房屋汽車貸款台北房屋房屋汽車貸款是存在的， 我們為他們提供這個機會。基於這些原因，萬科選擇做海外投資。"
鬱亮還透露，現在萬科操作的項目有400個，但隻有4個在海外，比例非常低，未來會提高。萬科走出去並不是因為要抄底，是為瞭學習，提高自己的能力。從這一點出發，萬科沒有給自己設置外海項目需要達到多少的比例。但是毫無疑問，萬科會越來越多的加大國際化比重。
萬科將加大國際化比重
鬱亮海外機構看好內地樓市 萬科走出去是為請進來
實際上，對於海外投資持謹慎態度的不止萬科一傢。中國海外集團副董事長孔慶平就對《證券日報》記者表示，因為風險比較大，除瞭在中國港澳地區， 中海地產去其它海外市場投資會十分謹慎。"目前中海地產隻是在倫敦的核心地段有2個商業項目，都是前兩年收購的。2008年全球金融危機確實給瞭我們一些 機會，讓歐美的資產處於一個比較低的價位，但我們收購也是比較有節制的。目前中海隻收購現成的項目，希望以此為一個點，慢慢建立一個團隊，再通過這個團隊 瞭解市場、熟悉市場，進而尋找開發機會。" 孔慶平表示。
對此，有分析師認為，"中海地產本來就是香港上市公司，有著很好的國際化發展基礎，先在倫敦購買物業，對倫敦市場進行較深入瞭解後再伺機進行房地產開發，這是必然路徑。"
而和萬科、中海的謹慎投資相比，碧桂園、綠地等房企在海外投資上則激進的多，不但金額總量大，其大部分項目都是獨資。以碧桂園為例，不到一年時 間便在馬來西亞拿下3宗凈地，同時進行住宅開發。而自去年金海灣項目銷售火爆之後，碧桂園海外戰略也繼續升級。今年2月底，碧桂園斥資7300萬澳元購買 瞭位於悉尼西北部的一處開發用地，此項目為碧桂園首次進軍澳大利亞市場，且瞄準瞭高端住宅市場，預計售價超過1萬澳元/平方米。碧桂園總裁莫斌也表示，未 來5年碧桂園海外市場銷售份額將占集團銷售額的1/3，而在未來十年的規劃中，海外市場將與國內市場兩分天下。
對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，目前國內客戶海外置業市場潛力巨大，而國外大多數發達經濟體經濟在復蘇，房地產仍然處於關廟區房貸價值低估階段，國內房企的項目投資剛好處於抄底的市場階段，市場周期的特征決定品牌房企繼續積極佈局海外市場。
不過，相比於上述幾傢房企的國際化戰略，也有部分房企對出海並不感冒。
融創中國董事長孫宏斌就表示，融創肯定不會去海外。"美國當地企業的資金成本比中國低很多，它的成本利息是零，我們是背著6%、7%的利息去那兒，同時，放棄一個13億人的市場去做國外市場，我覺得不是我們的選擇。"孫宏斌稱。■本報記者 王 崢
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