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三季未結算金額超2千億 安邦保險成萬科第四大股東
總裁鬱亮在25日反復提及房地產行業的"白銀時代"之後，10月26日晚，萬科同時在A股和H股發佈瞭2014年第三季度報告，披露其當下所獲得的營運情況。
報告顯示，三季度公司實現銷售面積442.6萬平方米，銷售金額481.5億元，同比分別增長15.8%和7.4%。1-9月，公司累計實現銷售面積1263.8萬平方米，銷售金額1490.6億元，同比分別增長15.0%和16.0%。
萬科的銷售數字依然靚麗，不過，相對於今年上半年，萬科前三季營業收入同比也出現降幅收窄。萬科中報顯示，上半年營業收入409.6億元，同比下降1.0%。而三季報中則顯示，萬科營業收入達到631.4億元，同比下降0.43%。
據萬科董秘譚華傑回應媒體稱，這是因今年的項目竣工主要集中在四季度，前三季度結算不多。
未結算金額2194億
公告顯示，前三季度，萬科實現新開工面積1367.2萬平方米，占全年計劃開工面積的比例為61.1%。
前三季度，公司實現竣工面積661.6萬平方米，占全年計劃竣工面積的比例為44.7%。竣工面積占全年計劃的比例較去年同期下降5.8個百分點。
萬科方面稱，今年以來市場持續調整，部分庫存較高的城市，競爭更加激烈。為確保產品適銷對路，公司對部分項目的規劃設計方案進行瞭適度的調整和優化，導致項目前期準備工作相應延長。受此影響，公司今年以來的新開工進度慢於預期，預計全年新開工面積略低於年初計劃。
萬科預計，隨著未來幾個月竣工交付高峰的到來，全年竣工量將與年初計劃基本持平。
另外，由於年內的項目竣工主要集中在四季度，前三季度萬科結算占全年業績的比例相對較低。第三季度，萬科實現結算面積190.8萬平方米，同比減少0.8%，實現結算收入216.3億元，同比增加0.3%；實現營業收入221.8億元，同比增加0.7%；實現歸屬上市公司股東的凈利潤16.5億元，同比增長2.8%。
截至報告期末，其公司合並報表范圍內尚有1903.1萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約2193.7億元，較年初分別增長32.4%和35.1%。截止9月底，公司各類存貨中，已完工開發產品(現房)249.5億元，占比7.1%。
至於投資回報方面，萬科表示，報告期內繼續積極探索"輕資產、重運營"的經營模式，前三季度實現投資收益16.3億元，相比去年同期上升216.1%。萬科稱，"投資收益主要來源於本集團應占聯營、合營企業利潤、因轉讓股權進行項目合作而實現的收益以及處置商業物業股權實現的收益"。
萬科方面認為，鑒於土地市場的調整仍有可能繼續深入，堅持謹慎投資的策略。公告顯示，前3季度累計新增加項目27個，按其權益計算的占地面積約131.6萬平方米(對應權益規劃建築面積約415.2萬平方米)。
截至報告期末，萬科規劃中項目按屬於其權益計算的建築面積約3879.2萬平方米。
截至9月底，萬科持有貨幣資金487.4億元，較年初時增加43.8億元。剔除預收賬款後，萬科其它負債占總資產的比例為41.3%。萬科的凈負債率為26.2%，較年初時下降4.4個百分點。
安邦保險上股東名單
值得註意的是，近期因收購美國華爾道夫酒店大廈、比利時FIDEA保險公司而風頭大健的安邦保險也出現在瞭萬科三季報前十大股東名單上。
據公告顯示，"安邦人壽保險公司-穩健型投資組合"產品已經成為萬科的第四大股東，持股數為2.35億股，占總股本比例為2.13%。這是安邦保險首次現身萬科A前十大股東名單。
此外，自上半年推行"合夥人制度"之後，萬科經營管理團隊就通過深圳盈安財務顧問企業(有限合夥)認購的"國信金鵬分級1號集合資產管理計劃"和通過工會委員會兩條路徑來增持公司股票。
三季報顯示，金鵬1號對萬科A股的持股比例已由中報披露的2.06%上升到3.30%；同時，工會委員會也出現在瞭公司十大股東名單中，持股比例為0.64%。二者的持股比例合計為3.94%。
這顯然是萬科管理層一次次增持之後的結車貸高雄旗津車貸果，也是萬科總裁鬱亮所希望看見的。
在10月25日，萬科召開的2014年度媒體(華南區)見面會上，合夥人制度依然是鬱亮掛在嘴邊最多的詞語。
鬱亮稱，合夥人制度是萬科為迎接房地產"白銀時代"所做的準備之一。
鬱亮認為，白銀時代的競爭肯定更加激烈，也不可能滿地撿黃金，因此對於以前大手大腳花錢的習慣要改正，就需要一個機制推行。而合夥人制度就是這個機制，將員工和股東的身份有效統一，讓員工在花公司的錢的時候也會像花自己傢裡的錢一樣精打細算。
這隻是萬科應對"白銀時代"的其中一信貸公教小額信貸個方法，鬱亮表示，讓員工鍛煉身體也是方法之一。其稱："因為競爭更激烈瞭，工作強度更大瞭，沒有好的身體頂不下來，所以要把身體練好瞭。"
雖然反復提及白銀時代，但鬱亮並沒有因此就對市場看淡，反而仍顯得頗為樂觀。鬱亮認為，未來10-15年，房地產的前景還是看好。城市正處在轉型升級之中，不僅城市在變，客戶的需求也在變，就需要很多新的物業類型與之匹配，滿足客戶需要的產品。
在活動上，鬱亮為代表的萬科高層，在回答媒體提問時，亦反復表示，未來並不是萬科認為"自己行，你要嗎？"，而是要打造客戶需要的產品，滿足客戶不斷變化的需求的產品。
鬱亮表示，萬科是為城市居民的需求提供各種服務，除瞭會堅持提供住宅產品之外，衣食住行等商業地產領域也是居民居住需求，因此萬科提供這些方面的產品及服務也是十分自然的事情。
萬科方面認為，這並不是商業地產的概念，而是居民生活需求的服務，甚至在教育、養老等方面，萬科也將提供平臺，讓社區居住能獲得滿足。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-27/08544549892.shtml
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