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多地二次松綁限購政策重塑樓市新常態
各地的限購屏東林邊房貸堤壩正被陸續削平。有些城市已經是第二輪調整限購政策。
住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，在新的市場常態下，特別是有部分地區已出現階段性的供給過剩，政策必然會做出調整。
如果說2009年政策放松後，迎來的是房地產價格暴漲的局面，顧雲昌並不認為今年再度放松限購後，房地產市場還會重回舊軌道。
全面解禁限購前夜
以無錫為例。無錫市住保房管局宣佈：從8月30日起，無錫市區暫停執行住房限購的政策。這是繼7月26日起90平方米以上住房的限購取消之後，無錫樓市迎來的二次松綁，也意味著無錫全面取消限購。
中信建投證券4月份曾對無錫進行瞭深度調研，並與當地住建廳專傢進行瞭溝通。數據顯示，無錫2013年底市區(不包括江陰和宜興)商品住宅可售面積900萬平方米，商業900萬平方米，2013年出讓土地可建商品房面積947萬平方米，年底還未開發完畢的存量土地超過2000萬平方米。未來商品房供應巨大。
需求方面，無錫本地人有較強的經濟基礎，需求主力是首改和婚房，偏好120-144平方米的中等戶型，住宅年成交量維持在500萬-600萬平方米。受常州、杭州降價傳聞的影響，彼時無錫市場觀望情緒較濃，購房者預期房價會有所調整，開發商則對政府放松政策有所期待，降價去庫存動力不足。
中信建投發現，2013年底無錫市區960萬平的住宅庫存中，144平以上戶型占總量的46.6%，這些大都是長期未能去化的老項目，迫切需要政策刺激來加速去化。很顯然，無錫二次松綁限購，正是意在幫助這些大戶型加速去化。
顧雲昌指出，過去幾年，人們已經習慣瞭這樣的狀態：調控是為瞭控制房價上漲過快。但現在，樓市已經從抑制房價上漲過快階段，過渡到各地主要是去庫存的階段。
對於全面取消限購，國金證券認為，地方在其權力范圍內將政策放松用到極致。截至目前，全國僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞和南京7個城市尚未取消限購。
擺脫舊的慣性
限購取消之後，成交已有所回升。國金證券分析稱，二手房市場觸覺敏銳，能相對真實地反映成交情況。
以北京為例。北京雖然仍處於限購狀態中，但其他城市限購解禁也對北京的房地產市場產生瞭影響。8月份，北京無論是新房還是二手房，成交量均有所回升。21世紀不動產北京區域總經理寇海龍分析，北京樓市已基本走出上半年的最低谷。"金九銀十"臨近，二線城市已全部取消限購，部分購房者害怕樓市突然反轉，試探性入市購房。雖然二手房業主仍有一定的議價空間，但大幅降價的可能性幾乎沒有，消費者不得不放棄房價大跌的幻想。自住型商品房批次供應，但位置不理想，部分剛需客戶轉投二手房。
但國金證券稱，各地方的刺激政策不會令樓市基本面反轉。杭州某開發商對21世紀經濟報道記者表示，現在影響樓市最大的因素是限貸政策。顧雲昌認為，從政策層面來看，限貸已有所放松，隻是商業銀行出於利益和利差的考慮，執行並不到位。整體的貨幣環境決定瞭今年不可能像2009年那麼寬松，但房貸政策也需要作出相應調整。
據瞭解，一線城市的房貸利率不約而同地出現小幅下調，其中廣州和深圳降幅較大。一線城市暫時無法沖破限購的桎梏，但它們也需要面對成交量持續低迷、庫存量居高不下的現實。國傢統計局發佈的7月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，繼上海、廣州、深圳先後步入下跌通道後，北京也出現瞭新房房價環比下跌的態勢，這是北京房價自2012年6月以來首現下跌。
此外，今年是地方政府債償還高峰期，而土地財政吃緊使得地方債還債壓力陡增，在強烈救市意願的驅使下，地方政府除放開限購外，勢必會對銀行放松信貸政策施加壓力。在線搜索平臺融360預計，未來幾個月二線城市房貸利率下行的趨勢將更加明顯。融360摸底全國23個重點城市近400傢銀行調查顯示，8月房貸市場出現瞭利率松動的跡象，全國最低房貸利率回歸8.5折。
顧雲昌認為，樓市不會出現2009年政策放松後的暴漲狀態。他進一步分析，自1998 年房改喚醒市場萌芽，到2013 年行業年銷售額達8 萬億規模，其間盡管有波動，但行業處於高速發展期。主要是受到住房改革紅利釋放的影響，需求井噴。當下的中國房地產市場仍然有新型城鎮化的紅利，但已步入平穩階段。
此外，房地產屬於周期性行業，受宏觀經濟影響巨大。而宏觀經濟已進入新的常態，增速放緩，貨幣政策也從寬松過渡到適度從緊。而受2009年"四萬億"影響，地方政府出讓瞭大量土地。如果說2009年以前樓市是嚴重供不應求，到2009年以後，市場的供應結構已發生明顯變化，不再支持暴漲局面的出現。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-11/08022903294.shtml
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